土地の測量や境界の確定｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

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土地の測量や境界の確定
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不動産売却では、引き渡す物件が契約条件どおりかどうかを、事前に確認・調整しておく必要
があります。

特に問題になりやすいのは、土地の面積です。
土地を含む不動産の売買では、土地の面積によって売買価格も変動します。登記簿謄本
（登記事項証明書）に記載されている土地の面積と、実際の土地の大きさが違っていると、
トラブルになりかねません。また、隣地との境界も確認して、登記に反映させておく必要が
あります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。


◆土地の測量

土地の面積には、登記簿謄本に記載されている「登記面積」と、実際に測った「実測面積」の
2種類があります。この2つの土地面積は、数値が違っていることが多いため、注意が必要です。

「登記面積」を信用して取引をする「公簿売買」という方法が一般的です。

しかし、前回測量した時期がかなり昔である等の理由により、登記簿面積が信用できない場合は
土地面積を計測した結果をもとに売買する「実測売買」を選択する場合もあります。

では、どのタイミングで測量を行えばいいのでしょうか。
通常、契約までは公簿の面積を前提で取引を進め、同時並行で測量調査を行います。
登記簿上の面積と差異があった場合は、引き渡しの際に清算することが多くなっています。

なお、土地の測量は土地家屋調査士などの資格者が行うため、費用が発生します。
この費用は売主が負担するのが一般的ですが、話し合いによって買主と折半するケースもあり
ます。


◆境界の確定

土地の計測と同時に明確にしておきたいのが、「隣地との境界」です。
通常の宅地では、土地の四隅などに打ち込まれている杭「境界標」で示されています。
この「境界標」をつないだ線が隣地との境界線ということになりますが、位置が図面と一致して
いなかったり、あいまいな位置に作られた塀が境界だと思い込んでいたりすることが、珍しく
ありません。

そのため、土地家屋調査士に境界線を確認してもらい、実際と異なる場合は隣地の所有者との
話し合いで、解決することが必要になります。
現地確認の際は、隣地の所有者の立ち会いが必要なのはもちろんですが、万が一問題が起きた
時のために、売却を依頼する不動産会社にも立ち会ってもらうのがおすすめです。


◆地積更正登記

測量の結果、「実測面積」が「登記面積」と異なっていた場合、登記にもその面積を反映して
売却時の土地の実際の面積と同一にしておく必要があります。
登記上の面積（地積）を修正することを「地積更正登記」といいます。
実測面積を登記面積と統一しておくと、土地売買時のトラブル防止に役立ちます。

地積更正登記の手続きをすると、土地家屋調査士に依頼して作ってもらう測量図が、新たな
地積測量図として法務局に保管されます。
また、新たに境界が確認された場合は、境界確定書（筆界確認書）も作成しておくことが必要
です。これらは、隣接する土地の所有者から承認印を押してもらうことで書類が完成します。

今回ご紹介した確認事項は、いずれも隣人の協力が欠かせません。
不動産売却を決心したら、円滑に進められるよう、早めに相談しておくことが大切です。
売却後のトラブルを招かないためにも、日ごろから隣人との関係を良好に保つことを心がけたい
ですね。

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