不動産売却に欠かせない抵当権抹消の登記｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

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不動産売却に欠かせない抵当権抹消の登記
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日常生活ではあまり縁のない「登記」ですが、不動産売却においてはたびたび見聞きする言葉
です。実は登記がどんなものかを理解していない方も少なくありませんが、不動産売却では
絶対に欠かせないもの。
登記についての基礎知識を知っておくとその重要性がよくわかりますので、まずはそこから
解説していきましょう。


◆いまさら聞けない不動産の「登記」ってなに？

登記とは、一定の事項を広く社会に公示するための制度です。
登記をすると、外見からではわからない権利関係等を当事者以外の第三者に明らかにでき
その権利は法律で守られます。手数料を払って申請すれば、だれでも登記簿謄本（登記事項
証明書）を通じてその内容を確認することができます。

不動産登記で押さえておきたいポイントは、以下の2種類です。

●表示登記…登記簿の「表題部」に記載されている登記のこと。土地や所在地や家屋の構造・
 床面積、現在の所有者など現況が記されている。
●権利登記…登記簿の「権利部」に記載されている登記のこと。（甲区）には所有権について
 （乙部）には抵当権や地上権など、不動産の権利関係に関することが記されている。

上記のうち、「表示登記」には不動産登記上の申請義務がありますが、「権利登記」には、実は
申請義務がありません。つまり、法律上は、所有権移転や抵当権抹消登記はしなくても良いこと
になっているのです。

しかし、不動産の権利関係の登記をしなかったために起きるトラブルは、訴訟問題になることも
あるほど厄介なものです。高額な取引である不動産売買においては、売主から買主への所有権移
転や、売主が既に組んでいる住宅ローン等を担保するために設定された抵当権抹消の登記は、
不可欠なものと言えるでしょう。


◆「抵当権の抹消」はなぜ必要？

各金融機関の住宅ローンは、担保設定がされていないことを、抵当権設定の第一条件としている
ことが多くなっています。
抵当権が設定されたままでは、不動産を担保にした新たな住宅ローンを組むことができません。
つまり、買主がローンを借りることができなくなってしまうのです。

「抵当権」自体は、住宅ローンを完済すれば消滅しますので、金融機関からは弁済証書や借用書
など抵当権を抹消するための書類が交付されます。
しかし、これらの書類を査収しただけでは、抵当権の登記が消えるわけではありません。抵当権
の登記を抹消するためには、これらの書類を添付し、法務局で抵当権の抹消登記を申請する必要
があります。
この手続きをしないと、抵当権の登記は残ったままになります。

不動産の価値は登記簿なしで判断することが難しいため、不動産売買においては抵当権の登記が
残ったままでは、売却は困難です。
ローンが完済していることを公示するために、抵当権抹消登記の手続きをすることが重要になり
ます。
住宅ローンを完済したら、なるべく早めに抵当権抹消を行いましょう。

登記の申請についての詳細は、次回お話しします。

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