2023年06月の記事一覧｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

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買取が向いている不動産の条件 買取業者を選ぶときのチェックポイント①
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◆買取が向いているのはどんな物件？

（1）築年数が経過した古い物件
築年数が古い物件は、市場価値が下がるのが一般的。
とくにマンションでは、旧耐震基準（1981年5月以前に設計された建物）は仲介では買い手がつき
にくい傾向があります。
売却前にリフォームやリノベーションで資産価値を高める方法もありますが、お金をかけたから
といって必ず高値で売れるとは限りません。
現状のまま引き取ってくれる不動産会社に売却したほうが確実です。

（2）立地が良くない物件
不動産を探す人は、立地や利便性で条件を絞り込むことが少なくありません。交通利便性が低い
駅から遠いなど、悪条件がある物件は、仲介では売れ残ってしまう可能性があります。
不動産会社に買い取ってもらったほうが、短期で売却が完了できます。

（3）ワケあり物件
事故や近隣トラブルがあった物件、再建築ができない物件などは、不動産市場では買い手がつきに
くいもの。
売り主には告知義務があり、購入者にとって不利益になる情報は公開しなくてはなりません。
売却後のトラブルを避けるなら、不動産会社に買い取ってもらったほうが安心。
不動産会社には訳アリ物件を有効活用するノウハウがあるため、買取にも応じてもらいやすいと
言えます。

（4）仲介で長期間売れない物件
上記で紹介したほかにも、土地の形状や広さ、周辺環境など、不動産の買い手がつかない理由は
いろいろ考えられます。
売れ残ったまま時間が経過すれば、そのぶん固定資産税など経費もかかりますので、どこかで
見切りをつけて買取に転じたほうが良い場合もあります。


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不動産買取のメリット・デメリット
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◆不動産を売却するなら「仲介」？「買取」？

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。

仲介とは、不動産仲介会社と媒介契約を結んで買い手を探す方法です。

仲介会社は、折り込みチラシや不動産ポータルサイトなどの媒体に物件の情報を載せ、買主様を
探します。

一般の市場価格で売却するため、買取に比べて高値できる可能性がございますが、売却まで時間
がかかることもあります。

一方、買取は、直接不動産会社に売却する方法です。

売却先は不動産会社ですので、市場向けに広告宣伝活動を行わず、不動産会社が購入するので、
短期間で売却手続きが完了します。

「すぐに不動産を現金化したい」「確実に売却したい」「面倒な手続きを省略して売却したい」
という方なら、仲介より買取のほうがマッチしていると言えるでしょう。

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〇お問合せフォーム〇

Aコース：まずは相場から知りたい

Bコース：急いではいないが売却を検討されている

Cコース：できるだけ早く売却したい

買取コース：即現金がほしい。買取を御希望

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不動産売却の流れは理解したけど、注意することは!?
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◆売却価格の見直し

不動産売却をする会社が決まったからといって、すぐに問い合わせが来たり、買主が見つかったり
するとは限りません。焦らずにじっくりと構えるようにしましょう。

とはいえ、見学客が来なかったり、来たとしても具体的な商談にまでつながらなかったりといった
場合には、価格の見直しを検討した方が良いかも知れません。

価格は周辺の相場はもちろん、税制の改定や景気にも大きく左右されます。どのようなタイミング
でどれくらい価格を下げれば売却につながるのかは、これが正解というものがありません。

不動産会社の担当者とよく相談し、納得のいく価格になるように決めましょう。


◆購入希望者が現れたら

【掃除と片付けは基本中の基本】
購入希望者が現れたら、「内見」「内覧」、つまり物件案内が行われます。そしてそのときの印象
が購入者に大きく影響を与えます。

ご自身が購入希望者だと考えると、散らかっていて薄汚れた物件を購入するのはためらってしまい
ますよね。

必要以上に片付けて何もない部屋にしたり、別途お金を払ってハウスクリーニングを頼んだりとい
った過剰な対応はする必要はありませんが、清潔にしておいて損はありません。

【リフォームやクリーニングも検討する】
ハウスクリーニングは必要ない、と先ほどお伝えしましたが、あまりにも汚れていたり壊れていた
りする場所がある場合、クリーニング、リフォームや修繕を行うのもアリでしょう。

これも購入希望者側からすると、「いくら後でクリーニングするといっても、この汚れはちょっと
…」と思ったり、「リフォームするといってもどんな風になるのか想像できない」といったりする
こともあるでしょう。

そこで、あまりにも汚れが目立つ場合などは、事前にリフォームや修繕を行って印象を良くするこ
とも作戦の一つです。

ただし、リフォームや修繕は購入希望者が「ここはこういう風にリフォームしたい」という考えを
持っているかもしれません。

そうしたときに先にやっておいたリフォームと購入希望者とのズレがあるともったいないですよね。

お金の掛かることですし、リフォームは戻すこともできないので独断で行わず、不動産会社の担当
者と相談して決めましょう。

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媒介契約の思わぬ費用
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◆思わぬ費用について

【売主が契約違反をした場合】
専任、専属で契約をしたのに、それ以外の不動産会社に売却を依頼し、契約が成立した場合や
専属で契約したが自らで買主を探し、直接売買契約をした場合などは違約金を求められることが
あります。

この場合の違約金は、仲介手数料に相当するものを請求できるとしていますので、気をつけま
しょう。

【契約解除をした場合】
専任、専属の契約の場合、契約の有効期間中に不動産会社の責任によらない事由によって契約が
解除された場合、不動産会社は仲介手数料の範囲内で費用を請求できる場合があります。

この費用とは、現地調査費用（物件までの交通費や写真代など）、権利関係調査費用（交通費、
謄本代など）、販売活動費用（広告費、通信費、現地案内の交通費など）です。

3つの媒介契約のメリット、デメリットをしっかりと把握し、ご自身のスタイルに一番合った
媒介契約を選ぶようにしましょう。

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3つの媒介契約の違い
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◆3つの媒介契約

前回のおさらいになりますが、媒介契約とは不動産会社との間で取り決める約束事のこと。

そして3つの媒介契約は、「一般媒介契約」（以下、一般）、「専任媒介契約（同、専任）」
「専属専任媒介契約」（同、専属）の3つがあります。

【一般媒介契約とは】
一般では、複数の不動産会社との間で売却契約を結ぶことができます。複数の不動産会社との
やり取りが発生するために、いろいろな面で煩雑になってしまうというデメリットはありますが
多くの人の目に触れやすくなる、不動産会社が競争してスピーディーな売却の可能性がある
というメリットもあります。

また、一般の場合は売主が自分で見つけた買主と売買契約を結ぶ「自己発見取引」を行うことも
可能です。

【専任媒介契約とは】
専任は、一社に絞って契約を結びます。複数の不動産会社とのやり取りがないので、段取りは非常
にスムーズになります。
契約をした不動産会社も、「自社の物件＝売却することで、少なくとも売主からは仲介手数料を
得られる」、ということで、しっかりとした営業活動をしてくれるでしょう。

一般と同様、こちらも「自己発見取引」を行うことができます。

【専属専任媒介契約とは】
専属は、専任と同様に一社に絞って契約をします。専任と専属の大きな違いは「自己発見取引」
ができるかどうか。
専属では売主が買い手を見つけた場合でも、不動産会社の仲介のもとに売買を行うことになります。


◆一般と専任・専属の違い

指定流通機構（レインズ）というものがあります。
これは、不動産会社が使う、物件情報を掲載しているネットワークです。
不動産会社同士は、このレインズを見ることによりどのような物件が市場に売りに出ているのかを
知ることができます。
売主からすると、売却機会を最大化するためにも、このレインズへの掲載は非常に重要です。
一般の場合、レインズへの登録は任意となっていますが、専任では媒介契約の締結日から7営業日
以内、専属が5営業日以内に登録することが義務づけられています。

また、売主に対しての業務報告も、一般は任意ですが専任が2週間に1度以上、専属が1週間に1度
以上の報告が義務づけられています。

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媒介契約とはどういうもの？
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◆媒介契約とは約束事のこと

媒介契約とは、簡単に言うと不動産会社との間で取り決める、不動産売却に関する約束事です。

媒介契約は、ご自身の物件を売却する際に重要な役割を果たすものです。3つ種類があるので
その特徴や違いをしっかりと把握し、損のないよう、後悔のないようにしましょう。


◆3つの媒介契約
媒介契約の種類には3つあり、それぞれ「一般媒介契約」（以下、一般）、「専任媒介契約」
（同、専任）、「専属専任媒介契約」（同、専属）というものです。

大きな違いとしては、一般が複数の不動産会社と契約をするのに対し、専任・専属は1社に絞って
契約します。

また、売主が自分で見つけた買主がいた場合、そこで売買契約をすることができるのは一般と専任
だけ。専属はこうした「自己発見取引」を行うことができません。


◆契約をどれにするかは売主が選べる

3つの媒介契約をどれにするかは、売主が選ぶことができます。一般、専任、専属といずれも
一長一短がありますので、ご自身にとって最もフィットしたもの、ベターなものを選ぶように
しましょう。

【専任・専属を勧められることが多い】
専任や専属の場合、1社に絞って依頼するために不動産会社も責任をもって買主を探してくれる
でしょう。
また、不動産会社からしても、売買契約が成立すれば仲介手数料をもらうことができるので、専任
もしくは専属を勧めてくることが多いようです。

【一般でのメリットは？】
一般では、複数の不動産会社に依頼することができるので、買主を探すチャンスは多く巡ってきま
す。また物件が魅力的な場合（価格が相場相当、もしくは相場より安い時など）は、一般の不動産
会社同士が競争し、よりスピーディーに売却できる可能性もあります。

ですが一方で、複数の不動産会社とやり取りを行わなければならず、連絡や段取りが煩雑になって
しまいます。十分に時間を取ることができる方や、ご家族も一緒になって契約や売却の段取りを行
ってくれる方でないと、少し大変かもしれません。

この辺も含め、売却したい時期までどれくらい余裕があるか、希望の売却価格はいくらにしたいか
、契約や段取りにどれだけ時間と労力を割くことができるか、などの諸条件を踏まえて、どのタイ
プの媒介契約を結ぶのかを考えてみましょう。


◆媒介契約は変更できる

一般では法律による取り決めはありませんが、通常3カ月以内、専任と専属はいずれも法律によっ
て3カ月以内と媒介契約の有効期間が定められています。

契約の自動更新は一般のみですが、3カ月の有効期間後に別の媒介契約に変更することも可能です。
新たに契約書を締結しなければならず、多少手間ともなりますが、思ったような結果が得られなか
ったり、不動産会社とのやり取りが煩雑で対応が難しかったりした場合には、契約変更も視野に
入れると良いでしょう。

次回は、一般、専任、専属のそれぞれの違いやポイントなどを、もう少し細かく突っ込んでお伝え
したいと思います。

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