松戸の不動売却コラム,センチュリー21山一ハウス

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購入希望者が現れない!?
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◆いつまでも購入希望者が来ない場合

依頼した不動産会社の担当者しか見学者を連れてこないで、他の不動産会社からの見学者が
現れない場合、売却を依頼した不動産会社が物件を囲い込んでいる可能性があります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、その不動産会社
にしか売却を依頼できない代わりに指定流通機構（レインズ）に物件情報を登録して公開しな
ければなりません。

つまり、他社からの問い合わせがない場合はレインズに登録することを怠っているか、または
問い合わせがきても「商談中ですので紹介できません」と断り、物件を囲い込んでいる可能性
があります。

こうしたことを防ぐため、不動産会社がレインズに登録したことを証明する「登録証明書」
というものを受け取りましょう。この「登録証明書」にはURLとパスワードが記載されている
ので、ご自身でもレインズで情報がきちんと公開されているかどうかをチェックすることがで
きます。

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ホームステージングの今後
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◆これからはホームステージングが当たり前に！？

アメリカでは自宅にお客さんを招いてパーティーを行う機会が多くあります。そのため、日頃
から家のインテリアやエクステリアをセンス良く飾り付けています。こうした見栄えの良い家
は、その人自身のステータスにもつながり、ひいては物件を売却する際に高く売れる傾向があ
ります。

家のインテリアやエクステリアに投資をしてホームステージングを行うこと、そして価値を高
めていく、ということがこれから先の日本でも広がっていくと面白いですね。

掃除や整理整頓は当然のことながら、少し余裕が出たらインテリアやエクステリアにもこだわり
を求めていくと、将来的な売却時に高く売れる可能性が上がるとともに、日々の生活にも張りと
潤いが出てくるでしょう。

毎日を楽しく充実したものにしながら、将来の売却時につながっていくと思うと、ホームステー
ジングはこれからの「選択肢の一つ」になっていくものかもしれませんね。

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ホームステージングの効果とやり方
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◆ホームステージングの効果はどのくらい？

日本ホームステージング協会によると、販売までの平均日数はホームステージングを行わない
場合が124日なのに対し、ホームステージングを行った場合は40日と、およそ3分の1に短縮され
たそうです。販売期間をこれだけ短縮できることは魅力ですね。

次に価格面に目を向けますと、当初の査定額の平均が4500万円だったのに対し、ホームステー
ジング後は約4523万円と23万円アップしています。ホームステージングにかかる費用の平均は
約18万円ということなので、価格面ではそんなに効果がないようにも思えます。

しかし、売却まで日数がかかると、そのぶん価格を下げてより目にとまるようにすることが多い
ということを考えると、ホームステージングを行うことで当初の予定価格のまま売却できる可能
性がより高くなる、という風にも考えられるため、やはりホームステージングは一定の効果が
あると言えるでしょう。


◆ホームステージングは誰に頼む？

【専門業者に頼む】
ホームステージングを行う専門業者も増えていますが、多くは不動産会社を窓口として依頼を
受けています。ですから、不動産会社の担当者にまずは相談し、専門業者を紹介してもらい
ましょう。

最近では、不動産会社の営業担当者自身がホームステージングの資格を取得するなど、不動産
会社自体がホームステージングを手がけるケースも見受けられるようになってきました。

もちろん、ご自身で「この業者に頼みたい！」というところがある場合は、そちらに頼むのも
OKです。しかし、万が一のトラブルを避けるためにも、不動産会社の担当者に一度話をして
おくのが良いでしょう。

【自分でホームステージングに挑戦！】
ご自身でインテリアに興味がある場合は、自分で挑戦するのも良いかもしれません。ホーム
ステージングの資格を取ったり、ホームステージングについて勉強してみたりしても良いで
しょう。

自分で家具や小物をそろえるのは手間と費用が掛かかりますが、普段からインテリアに興味や
こだわりがある方なら、それほど負担がかからないでしょう。

もしも時間に余裕があったり、インテリアに自信があったりする場合は、ご自身でホーム
ステージングに挑戦してみるのも良いでしょう。

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ホームステージングについて知ろう！
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◆ホームステージングの行い方

【まずは荷物を減らす！】
空室中の物件ならそのままでも構いませんが、現在居住中の物件の場合は、まず荷物を減らし
ましょう。そして単純に片付けてしまうのではなく、おしゃれに見えるポイントを作ってみる
と良いでしょう。

照明や小物、観葉植物や花瓶に飾った花など、思わず目を惹くポイントを作ると好印象に見え
ます。また、「この部屋はココがポイント！」（例えば大きな窓だったり、高い天井だったり）
というところがある場合は、そこがより魅力的に見えるようにするのが大事です。

もし、ものを減らすのが難しい場合でも、きちっと整理整頓された本棚やクローゼットも、実際
に住んでみたときをイメージでき、すてきな部屋に見えることでしょう。

ただし、居住中の物件でホームステージングを行うことは稀であると覚えておいてください。

【空室の場合】
現在空室の場合は、インテリアや小物をイチから持ち込んで部屋を飾り付けるので、コーディネ
ートがしやすいです。
そのときに気を付けたいのは、物件の間取りや住所などから居住者をイメージしてホームステー
ジングを行うということ。

家族向けの広い物件であれば、子ども向けの机を置いたり、グリーンを効果的に配置したりして
優雅さや広さをアピールするようにしましょう。
単身者向けや、夫婦2人暮らしを想定した2LDKの分譲マンションなどでしたら、おしゃれなベッド
やソファなどの家具を配置して、すてきな新生活をイメージさせたほうが良いかもしれませんね。

ターゲットをしっかりと絞り込み、実際に住んでみたときのイメージを想起させるようなホームス
テージングができれば、物件を検索している人の目にとまる確率も大きくアップするようになるで
しょう。

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ホームステージングについて知ろう！
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◆ホームステージングとは？

ホームステージングとは、物件を売却する際、インテリアを飾り付けてモデルルームのような
空間にすることです。不動産をなるべく高価で売却したいというときに、家を見栄え良くする
方法として活用されています。

アメリカなどでは40年以上前からホームステージングという手法が広まり、現在では物件を売却
する際に多くの人が利用しています。日本でも数年前から普及しており、他の物件と差を付ける
ために取り入れる方が増えてきています。


◆見栄えは大事！

物件に見学に来てもらった際に見栄え良くすることはもちろんですが、その前段階として「見学
してみたい」と思ってもらうことが大切です。

最近では物件を探す人のほとんどが、インターネット（不動産ポータルサイト等を含む）で検索
しています。場所や価格といった条件で検索した後、実際の間取り図や物件の写真を見て、見学
するかどうかを決めていきます。
そのとき、ありふれた日常の写真を撮るのではなく、ホームステージングを行って見栄えの良い家
の写真を撮っておいたほうが、購入希望者に「見学してみたい！」と思わせてくれるでしょう。
「インスタ映え」ならぬ「ポータルサイト映え」を意識することが大切です、

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見学者に好印象を持ってもらいましょう！
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◆そもそも内見とは？

購入検討者が実際に物件を訪れ、見学してもらうことが「内見」です。「内覧」とも言いますね。

内見は、購入を検討している人たちにとって、物件の印象を左右する重要なポイントです。売主
としてはしっかりと準備をし、好印象を与えるようにしたいですね。


◆まずは整理整頓！

室内に物が多いと、それだけで雑多な印象を与えますし、部屋も狭く見えてしまいます。
不要な物は早めに処分しておきましょう。

クローゼットや押し入れにしまえる物は入れておく、それでもあふれてしまうくらい物が
多い場合はトランクルームを借りておく、というのも一つの手です。

内見のためだけにトランクルームを借りるのはもったいない気もしますが、その後の引っ越し
のことも考えると便利です。シーズンオフの物を先にトランクルームに預けておけば、売主自身
が引っ越した後に、新居で荷物に囲まれて荷ほどきに一苦労、ということも防げます。


◆明るい印象を与えましょう

室内が暗いと、どうしても印象が悪くなります。日当たりの良い部屋であればカーテンを開けて
おく、室内の照明はつけておく、といったことも、細かいところですが重要になってきます。

電球や蛍光灯が切れかけている、なんていう部屋がある場合は、必ず買い替えておきましょう。


◆プロに頼んでさらに好印象を！

【手軽に頼めるハウスクリーニング】
整理整頓に加えて、掃除も大切です。ですが、ご自身で掃除をしてもなかなか落ちない汚れがある
場合は、ハウスクリーニングを頼んでみるのも良いでしょう。

プロに頼むと費用が掛かってしまいますが、売却価格がグッと高くなる可能性があると考えると、
結果的にお得になるといえるでしょう。また、売却を依頼している不動産会社に相談すれば、
ハウスクリーニング業者を紹介してくれます。

【リフォームはケースバイケース】
印象を高めようと考えると、壁紙やトイレなどのリフォームも頭をよぎるかもしれません。
実際に、不動産の広告で「リフォーム済み」と書かれている物件を目にしたことがあると思います。

リフォーム済み物件は、買主からすると購入後のリフォーム費用が掛からないというメリットが
ある一方、趣味に合わないリフォームであれば、それがそのままデメリットとなってしまいます。

リフォームは数十万円以上の費用が掛かるので、費用対効果として優れているかどうかはケース
バイケース。不動産会社の担当者ともしっかり相談をしてからにしましょう。


◆「値引きします」はNGワード!?

見学者からすると内見の時に売主がいたほうが、物件について細かく質問できるので嬉しいもの
です。見学者からの質問には率直に答えると印象がとても良くなるでしょう。

しかし、そこで早く売りたいからと「安くします」「値引きしますね」というのはNGワード。
何か悪いところでもあるのか、隠したいところでもあるのか、と勘ぐられてしまいかねません。

金額の交渉などについては不動産会社の担当者に任せるか、先方から持ちかけられても即答せず
にいったん考える姿勢を見せておくと良いでしょう。

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不動産買取に関するよくある質問／不動産買取のまとめ
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◆不動産買取 Q＆A
お客さまからよくいただく質問を、Q＆Aにまとめました。

Q1．不動産買取に費用はかかる？
A1．「仲介手数料」は不要ですが、不動産を売却する際の費用は発生します。

買取で売却した場合、「仲介手数料」はかかりませんが、不動産を手放す際にかかる費用や
税金は、仲介で手放すときと同様にかかります。
・仲介手数料…0円
・印紙代…1,000円～60,000円（売却金額によって異なる。詳しくは国税庁ホームページを確認）
・登記費用…売渡証書作成費用抵当権抹消費用、など。一般住宅の場合、おおよそ3万円程度
・ローン一括返済費用…一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料。1～3万円程度
・譲渡所得にかかる所得税や住民税（※譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費）
…売却した日から所有期間5年以下の場合　譲渡所得×39．63％
…売却した日から所有期間5年超の場合　譲渡所得×20．315％
・その他の費用…引っ越し費用など

Q2．売却が決まったら、すぐに引っ越さなくてはいけない？
A2．買取なら売主の都合に合わせて引っ越しのスケジュールが立てられます。

仲介で売却する場合は、買い手の都合にも配慮する必要があり、売主の一存で引っ越し時期を
決めるのは困難です。
買取なら、売却する相手は不動産会社ですので、売却日や引っ越し時期などを相談しながら
進めることも可能です。不動産会社と直接交渉できるのも、買取のメリットのひとつだと言え
ます。

Q3．不要な家電や家具はそのまま置いていける？
A3．売却先の不動産会社に引き取ってもらえる場合もあります。

不用品の取り扱いは、不動産会社によっても異なります。
ただ、不用品を処分する業者と提携している不動産会社も多く、現状のままで不動産を引き
取ってもらえるかもしれません。
ご自身で処分する前に、不動産会社に相談することをおすすめします。


◆不動産買取のポイントまとめ

不動産売却には、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

「仲介」は、「時間がかかってもいいから、少しでも高く売りたい」という方に向いている
売却方法です。

一方、「買取」は、以下のような方におすすめです。
・売却価格にはこだわらないが、早く売却（現金化）したい
・契約不適合責任を負いたくない
・面倒な手間をかけず、スムーズに売却したい
・築年数が古い、立地が良くないなど、悪条件がある
・「仲介」で売り出し中だが、なかなか売れなくて困っている

不動産の買取を行っている不動産会社は多数あります。
物件の価値を理解し、誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶことが大切なポイントです。
納得できる金額で買取をしてもらうためにも、いくつかの業者に買取査定を依頼して、比較
してみることから始めてみてはいかがでしょうか。

----------------------------------------本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方はお気軽にご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！

松戸市内の不動産査定・不動産売却は地元松戸で35年のセンチュリー２１山一ハウスへ
どうぞご相談ください。

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買取が向いている不動産の条件 買取業者を選ぶときのチェックポイント②
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◆不動産買取会社を選ぶときのチェックポイント

（1）複数業者の買取査定をチェック
買取では、不動産会社が買取価格を提示します。買取金額は不動産会社によって異なりますので
最初から1社に決めず、複数の不動産会社に買取価格や条件を。提示してもらうことをおすすめし
ます。
複数の不動産会社に直接連絡することに抵抗がある場合は、1社窓口となる不動産会社を選び、
その不動産会社と媒介契約を締結する方法もあります。
この場合は、仲介手数料が必要となりますが、窓口の不動産会社が、最も高値で買い取ってくれ
る不動産会社を見つけて来てくれます。

（2）買取価格の根拠をチェック
提示された買取金額は、根拠を聞くようにすると良いでしょう。「本来の不動産の市場価格」
「市場価格から差し引かれた金額の理由」について確認することをおすすめします。説明が
明確で、理由が納得できる業者なら安心できると言えます。

（3）買取業者の実績や評判をチェック
買取を依頼したいと思える業者に出会ったら、インターネットなどで業者に関する情報をできる
だけたくさん確認しておきたいものです。公式ホームページ、口コミの評判などからも、会社の
質などがある程度は見えてきます。査定の比較ができる一括見積のポータルサイトだけで業者選
びをしないようにしましょう。

（4）担当者が信頼できる人物かどうかチェック
会社としての信頼感だけではなく、担当者の人柄や相性も大事なポイント。不動産買取に関する
知識が豊富であることはもちろん、「話をきちんと聞いて、こちらの想いに共感してくれる」
「自分たちが考える物件の価値を理解してくれる」など、誠実に向き合ってくれる担当者である
ことが肝心です。複数業者で迷ったときは、「人」で選ぶのもひとつの方法です。

----------------------------------------本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方はお気軽にご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！

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買取が向いている不動産の条件 買取業者を選ぶときのチェックポイント①
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◆買取が向いているのはどんな物件？

（1）築年数が経過した古い物件
築年数が古い物件は、市場価値が下がるのが一般的。とくにマンションでは、旧耐震基準
（1981年5月以前に設計された建物）は仲介では買い手がつきにくい傾向があります。
売却前にリフォームやリノベーションで資産価値を高める方法もありますが、お金をかけた
からといって必ず高値で売れるとは限りません。現状のまま引き取ってくれる不動産会社に
売却したほうが確実です。

（2）立地が良くない物件
不動産を探す人は、立地や利便性で条件を絞り込むことが少なくありません。交通利便性が低い
駅から遠いなど、悪条件がある物件は、仲介では売れ残ってしまう可能性があります。
不動産会社に買い取ってもらったほうが、短期で売却が完了できます。

（3）ワケあり物件
事故や近隣トラブルがあった物件、再建築ができない物件などは、不動産市場では買い手がつき
にくいもの。売り主には告知義務があり、購入者にとって不利益になる情報は公開しなくては
なりません。
売却後のトラブルを避けるなら、不動産会社に買い取ってもらったほうが安心。不動産会社には
訳アリ物件を有効活用するノウハウがあるため、買取にも応じてもらいやすいと言えます。

（4）仲介で長期間売れない物件
上記で紹介したほかにも、土地の形状や広さ、周辺環境など、不動産の買い手がつかない理由は
いろいろ考えられます。売れ残ったまま時間が経過すれば、そのぶん固定資産税など経費もかか
りますので、どこかで見切りをつけて買取に転じたほうが良い場合もあります。


----------------------------------------本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方はお気軽にご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！ 

松戸市内の不動産査定・不動産売却は地元松戸で35年のセンチュリー２１山一ハウスへ
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不動産買取のメリット・デメリット
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◆「買取」のメリットとデメリット

早く、確実に売却できるのが「買取」の良いところですが、反面、デメリットも存在します。
買取のメリットとデメリットをさらに具体的に紹介します。

【買取のメリット】
（1）売却までの期間が短い
仲介は買い手が現れるまでにどれだけかかるか未知数で、スケジュールが立てにくいのが難点。
買取なら、不動産会社が直接物件を買い取ってくれるので、価格の折り合いさえつけばすぐに
売却できます。

（2）内覧が不要
仲介の場合、物件に興味を持った人が希望すれば、家の中を見学してもらう機会をつくらなくて
はなりません。買取の場合は不動産会社が査定の際に内覧する程度で、知らない人にたびたび
自宅を開放するストレスはありません。

（3）契約不適合責任が免責
仲介の場合、不動産売却後に欠陥が見つかった場合、売主が責任を負うケースが多くなってい
ます。買取の場合は、プロである不動産会社が買主様であるため、契約不適合責任が免責され
るケースがほとんどです。

（4）近所に知られずに売却可能
買い手が見つかるまで広告宣伝を行う仲介とは違い、買取では不動産会社とのやり取りのみで
売却が完了。ご近所の方に自宅を売ろうとしていることを知られずに売却できます。

【買取のデメリット】
仲介では、相場価格を考慮して売却価格が決まるため、比較的高値で売却することも可能です。
しかし、買取では相場価格より安い価格が提示されることがほとんど。買取後にリフォームや
リノベーションを行う場合、そのための経費が差し引かれ、また、不動産会社が再販売する際
の利益分も考慮する必要があるからです。

買取は売却価格が安くなってしまうことから、「少しでも高く売りたい」という方には不向き
です。「多少は安くなってもいいから、とにかく早く売りたい」という方に適しているのが買取
という方法です。

----------------------------------------本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方はお気軽にご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！

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