松戸の不動売却コラム,センチュリー21山一ハウス

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市街化調整区域とその注意点
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◆市街化調整区域とは？

都市計画区域内の土地は、都道府県が定めた都市計画によって「市街化区域」と
「市街化調整区域」、「非線引き区域」というものに分けられます。

市街化区域は「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ
計画的に市街化を図るべき区域」と定義付けられていますが、市街化調整区域は
「市街化を抑制すべき区域」として指定されているため、お家など建物の建築に
当たっては建て方や規模に関してさまざまな厳しい制限があります。

一般的にはあまり建物がない、田んぼや畑が広がる土地が多く、駅から遠いなどといった
立地が多いようです。


◆市街化調整区域の物件を売却するときの注意点

市街化調整区域は主に農業用地として確保されていて、一部が宅地として建築基準の緩和
がされています。
行政から自然を守るための取り組みも行われているため、土地や家の売買では注意が必要
となります。

【建築物が制限されている】
市街化調整区域では基本的に商業施設や賃貸マンションを建てることができません。
また、すでに家が建っている宅地であっても、建て替えや建て増しには各市区町村への確認
が必要となります。

個人住宅で建築できる可能性があるものは、農林水産業を営む人の住宅や、行政での許可を
きちんと取っている場所での住宅などが主です。

その他も細かい規則が各都道府県によって決められているので、必ず確認する必要があります。

【不動産としての評価が低い】
市街化調整区域には、公共施設や商業施設が少なく、道路や上下水道などのライフライン設備
が行き届いていない場合が多くあります。
したがって、不動産としての評価が低くなりやすいエリアといえます。
売却できたとしても、市街地に比べて安い価格の取引となってしまうでしょう。

【住宅ローンの融資審査が難しい】
住宅ローンを申請すると、金融機関は土地や建物を担保にして融資を実行してくれます。
しかし、市街化調整区域は不動産としての評価が低いため、審査が通らない恐れがあります。

そのため、せっかく買い手がついたのに住宅ローンが組めず、契約が解除になるケースも
考えられます。

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決済時に必要な物

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「古家付き」と「更地」はどっちがお得？
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◆「古家付き」と「更地」はどっちがお得？

4回にわたってご説明させて頂きましたが「古家付き」と「更地」どちらにもメリットと
デメリットがあることがご理解いただけたと思います。
売却活動前のコストを抑えたいなら、解体費用や不用品処分の費用がかからない「古家付き」。
少しでも早く、トラブルなく売却したいなら、契約不適合責任のリスクが少ない「更地」。
何を優先したいかによって、「どちらがお得か」の判断も変わってきます。

とはいえ、立地も管理状態の良くない古家をそのままにしておくと、「ただでもいらない」
不要な物件として廃屋と化してしまう可能性もあります。
反対に「こんな古家は価値がない」と思っていたら、意外なところで購買希望者が見つかること
もあります。

客観的に不動産を判断してもらうためにも、売却の仲介や買取を得意とする不動産会社に相談
してみると良いでしょう。最適な売却方法がきっと見つかるはずです。

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「更地」で売却するデメリットは？
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すでに建物がある土地を「更地」として売りに出すためには、まず、解体作業を行うことになり
ます。
前回もお伝えしたように、解体費用は木造では坪3～5万円程度と言われています。軽量鉄骨造や、
鉄筋コンクリート造の建物ではさらに高くなります。

それでも更地にしたほうがいいのか、それとも古家付きのまま売却したほうが得なのか。
更地にするメリットとデメリットを見極め、お手持ちの不動産の特性をよく吟味して判断して
ください。


◆「更地」にするデメリット

・解体と不用品処分にお金と労力がかかる
古い家を取り壊すには、相応のコストがかかります。
延べ床面積30坪程度の木造住宅なら、おおむね90万円～150万円の解体費用が目安。
また、相続した家屋では、家具や家電品、生活用品などそのまま残されていることが多いですが、
それらの処分を行うのも、かなりの手間とコストがかかることを覚悟しなくてはなりません。
一般ごみの仕分け、粗大ごみの引き取り、リサイクル製品の処分などは、回収日が限られている
ため、計画的に行っても相当の期間を必要とするでしょう。
更地にすることを決めたら、まずは不用品をどうするか？から考えなくてはなりません。

・固定資産税が高くなる
税法上、更地は「非住宅用地」として扱われ、住宅がある土地「住宅用地」より、固定資産税が
高くなります。
200平米以下の土地の場合、更地の固定資産税は、家付きの土地の約4倍、200平米以上の土地の
場合の固定資産税は、家付きの土地の約3倍になります。
売れない期間が数年に及ぶと、その分、税金面の負担も多くなるということです。

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取引事例比較法

取引事例比較法について解説しています。


私は東京にマンションを持っているのですが、

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「更地」で売却するメリットは？
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すでに建物がある土地を「更地」として売りに出すためには、まず、解体作業を行うことに
なります。
前回もお伝えしたように、解体費用は木造では坪3～5万円程度と言われています。
軽量鉄骨造や、鉄筋コンクリート造の建物ではさらに高くなります。

それでも更地にしたほうがいいのか、それとも古家付きのまま売却したほうが得なのか。
更地にするメリットとデメリットを見極め、お手持ちの不動産の特性をよく吟味して判断して
ください。


◆「更地」にするメリット

・買い手を見つけやすくなる
一般的に申し上げて、「更地」のほうが早く買い手が見つかる可能性が高いです。
これから家を持とうとする場合は、「家付きの土地」より「土地のみ」のほうがイメージが湧き
やすく、必要な経費も分かりやすいからです。
また、古家を取り壊した更地なら、ガス、水道、電気といったライフラインがすでに引き込まれ
ています。
すぐに建設を開始できて施工期間が短く住むため、買い手がつきやすいのです。
この点、古家を取り壊した更地は、元が駐車場などの更地よりも有利と言えるかもしれません。

・買い手が見つかるまでの手間がなく、有効活用もできる
家付きの土地は、買い手がつかず売却活動を続けている間にも建物の老朽化が進みます。
定期的な掃除や風通し、小動物や害虫の侵入などにも気を配る必要があり、維持管理・メンテ
ナンスに手間もお金もかかります。
でも、建物がない更地なら、その心配がありません。
更地にしてしまえば、購入条件が合う買い手がすぐに見つからなくても、別の用途で土地を使う
道もあります。
例えば駐車場にしたり、資材置き場などの用途で企業に貸し出したりすれば、賃料収入を得る
ことも可能かもしれません。

・「契約不適合責任」のリスクがほぼない
古家付きの物件は、「契約不適合責任」により、売却後もトラブルになる可能性があります。
その点、何もない土地である「更地」なら、売却後にトラブルになるリスクは低いと言えます。
早く不動産を手放してすっきりしたいという人にとっては、売却後に煩わされる可能性が少ない
更地のほうが向いていると言えます。

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原価法

原価法の算出方法について解説しています。


広島の実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、
査定って、どうやるのでしょうか？

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「古家付きの土地」はそのまま売れる？②
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前回は「古家付き」のまま売却するメリットをお話いたしましたがその反面デメリットも
ありますので、両面を知ることが肝心です。


◆「古家付き」のまま売却するデメリット

・「契約不適合責任」を問われる可能性がある
「契約不適合責任」とは、売却した物件が契約の内容に適合しないことがわかったとき、売主が
買主に対して負う責任です。
古家の場合、管理状態によっては雨漏りやシロアリ被害などが見つかることが珍しくありません。
相続などで手に入れた家も、空き家になってからの期間が長いほど、建物の劣化は進んでいます。
売却活動中も維持管理・メンテナンスに気を配り、常に現状を正しく把握しておかないと、売却後
にトラブルになる可能性が高いということを覚えておきましょう。

・売却金額が安くなる
古家付きの物件は、「立地の良さ」や「古民家としての魅力」といった訴求ポイントがないと、
買い手が付きにくい傾向があります。
買主が更地にしようと考えている場合、解体費用の負担を考慮するため、金額交渉の面では不利に
なる可能性もあります。
なお、古家付きの物件を不動産会社に買い取って貰う場合は、不動産会社によって売り方の戦略が
異なります。
複数の不動産会社に査定を依頼すると、良い条件を提示してくれるところが見つかるかもしれません。

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不動産の売却依頼

媒介契約について解説しています。


不動産の売却の依頼をしようと思ったら、どう言う手続きを取ったら良いでしょうか？