松戸の不動売却コラム,センチュリー21山一ハウス

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不動産売却に欠かせない抵当権抹消の登記
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日常生活ではあまり縁のない「登記」ですが、不動産売却においてはたびたび見聞きする言葉
です。実は登記がどんなものかを理解していない方も少なくありませんが、不動産売却では
絶対に欠かせないもの。
登記についての基礎知識を知っておくとその重要性がよくわかりますので、まずはそこから
解説していきましょう。


◆いまさら聞けない不動産の「登記」ってなに？

登記とは、一定の事項を広く社会に公示するための制度です。
登記をすると、外見からではわからない権利関係等を当事者以外の第三者に明らかにでき
その権利は法律で守られます。手数料を払って申請すれば、だれでも登記簿謄本（登記事項
証明書）を通じてその内容を確認することができます。

不動産登記で押さえておきたいポイントは、以下の2種類です。

●表示登記…登記簿の「表題部」に記載されている登記のこと。土地や所在地や家屋の構造・
 床面積、現在の所有者など現況が記されている。
●権利登記…登記簿の「権利部」に記載されている登記のこと。（甲区）には所有権について
 （乙部）には抵当権や地上権など、不動産の権利関係に関することが記されている。

上記のうち、「表示登記」には不動産登記上の申請義務がありますが、「権利登記」には、実は
申請義務がありません。つまり、法律上は、所有権移転や抵当権抹消登記はしなくても良いこと
になっているのです。

しかし、不動産の権利関係の登記をしなかったために起きるトラブルは、訴訟問題になることも
あるほど厄介なものです。高額な取引である不動産売買においては、売主から買主への所有権移
転や、売主が既に組んでいる住宅ローン等を担保するために設定された抵当権抹消の登記は、
不可欠なものと言えるでしょう。


◆「抵当権の抹消」はなぜ必要？

各金融機関の住宅ローンは、担保設定がされていないことを、抵当権設定の第一条件としている
ことが多くなっています。
抵当権が設定されたままでは、不動産を担保にした新たな住宅ローンを組むことができません。
つまり、買主がローンを借りることができなくなってしまうのです。

「抵当権」自体は、住宅ローンを完済すれば消滅しますので、金融機関からは弁済証書や借用書
など抵当権を抹消するための書類が交付されます。
しかし、これらの書類を査収しただけでは、抵当権の登記が消えるわけではありません。抵当権
の登記を抹消するためには、これらの書類を添付し、法務局で抵当権の抹消登記を申請する必要
があります。
この手続きをしないと、抵当権の登記は残ったままになります。

不動産の価値は登記簿なしで判断することが難しいため、不動産売買においては抵当権の登記が
残ったままでは、売却は困難です。
ローンが完済していることを公示するために、抵当権抹消登記の手続きをすることが重要になり
ます。
住宅ローンを完済したら、なるべく早めに抵当権抹消を行いましょう。

登記の申請についての詳細は、次回お話しします。

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所有権移転登記の前にやっておくべきことは？
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不動産売却で、ご自身が所有していた不動産の所有権が他の人に移るときは、法務局で
「所有権移転登記」を行うことになります。
しかし、その手続きを行う前にやっておくべきことがいくつかあります。
大切な不動産をスムーズに買主へ引き渡すためも、オーナーとしてしっかり確認しておき
ましょう。


◆まずは不動産の所有権の確認を

不動産売却を進める前に、まずは売却予定の土地建物の名義が誰になっているかを調べてみま
しょう。これは、法務局（登記所）で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すればわかります。
登記簿謄本に記されている「登記名義人」は、不動産に関して所有権を有する者のことです。

まれに、実際の所有者と登記名義人の名前が違っているケースがあります。
不動産を相続した場合などには、名義変更をせず、前の所有者の名前がそのまま記されている
ことがあるのです。
名義変更には期限や義務がないために、このようなことも起こりうると覚えておきましょう。
つまり「登記名義人＝不動産所有者」とは言いきれないのです。

また、名義が共有になっている場合、売却には他共有者の同意が必要になります。
思い違いや段取り不足でトラブルにならないためにも、事前に「不動産の所有権を有するのは
誰なのか」をきちんと確認しておくことをおすすめします。


◆「抵当権抹消」の手続きをする

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、不動産には「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、ローンの返済が滞ってお金を回収できなくなった場合に備え、金融機関が不動産を
担保にしておくものです。

抵当権が設定されたままの不動産でも、原則的には売却が可能です。
ただし、通常の売買契約では、買主が取引の条件として抵当権抹消を盛り込んでいることが
ほとんど。
抵当権がついたままでは買主もローンを組めませんので、抵当権抹消手続きは必要です。

売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、買主から代金を受け取って残債を清算した時点
で、抵当権の抹消が可能になります。
すでに住宅ローンを完済していても、抵当権の抹消手続きをしていない場合、書類上は抵当権が
ついたままになるので注意が必要です。


◆不動産の「所有権移転登記」や「抵当権抹消」は自分でできる？

不動産の売却が成立すると、買主が不動産の所有権を有することを証明するために「所有権移転
登記」を行います。
多くの場合、不動産売買の決済および物件引き渡しと同時に手続きを行いますが、司法書士に
依頼するのが一般的です。

売主の「抵当権抹消」と売主から買主への「所有権移転」に加えて、買主がローンを組む場合は
新たな「抵当権設定」もあり、3つの登記を一度に行うことになります。
その作業はかなり煩雑なため、自力で行うより、司法書士に依頼した方が安心だと言えます。

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土地の測量や境界の確定
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不動産売却では、引き渡す物件が契約条件どおりかどうかを、事前に確認・調整しておく必要
があります。

特に問題になりやすいのは、土地の面積です。
土地を含む不動産の売買では、土地の面積によって売買価格も変動します。登記簿謄本
（登記事項証明書）に記載されている土地の面積と、実際の土地の大きさが違っていると、
トラブルになりかねません。また、隣地との境界も確認して、登記に反映させておく必要が
あります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。


◆土地の測量

土地の面積には、登記簿謄本に記載されている「登記面積」と、実際に測った「実測面積」の
2種類があります。この2つの土地面積は、数値が違っていることが多いため、注意が必要です。

「登記面積」を信用して取引をする「公簿売買」という方法が一般的です。

しかし、前回測量した時期がかなり昔である等の理由により、登記簿面積が信用できない場合は
土地面積を計測した結果をもとに売買する「実測売買」を選択する場合もあります。

では、どのタイミングで測量を行えばいいのでしょうか。
通常、契約までは公簿の面積を前提で取引を進め、同時並行で測量調査を行います。
登記簿上の面積と差異があった場合は、引き渡しの際に清算することが多くなっています。

なお、土地の測量は土地家屋調査士などの資格者が行うため、費用が発生します。
この費用は売主が負担するのが一般的ですが、話し合いによって買主と折半するケースもあり
ます。


◆境界の確定

土地の計測と同時に明確にしておきたいのが、「隣地との境界」です。
通常の宅地では、土地の四隅などに打ち込まれている杭「境界標」で示されています。
この「境界標」をつないだ線が隣地との境界線ということになりますが、位置が図面と一致して
いなかったり、あいまいな位置に作られた塀が境界だと思い込んでいたりすることが、珍しく
ありません。

そのため、土地家屋調査士に境界線を確認してもらい、実際と異なる場合は隣地の所有者との
話し合いで、解決することが必要になります。
現地確認の際は、隣地の所有者の立ち会いが必要なのはもちろんですが、万が一問題が起きた
時のために、売却を依頼する不動産会社にも立ち会ってもらうのがおすすめです。


◆地積更正登記

測量の結果、「実測面積」が「登記面積」と異なっていた場合、登記にもその面積を反映して
売却時の土地の実際の面積と同一にしておく必要があります。
登記上の面積（地積）を修正することを「地積更正登記」といいます。
実測面積を登記面積と統一しておくと、土地売買時のトラブル防止に役立ちます。

地積更正登記の手続きをすると、土地家屋調査士に依頼して作ってもらう測量図が、新たな
地積測量図として法務局に保管されます。
また、新たに境界が確認された場合は、境界確定書（筆界確認書）も作成しておくことが必要
です。これらは、隣接する土地の所有者から承認印を押してもらうことで書類が完成します。

今回ご紹介した確認事項は、いずれも隣人の協力が欠かせません。
不動産売却を決心したら、円滑に進められるよう、早めに相談しておくことが大切です。
売却後のトラブルを招かないためにも、日ごろから隣人との関係を良好に保つことを心がけたい
ですね。

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引き渡し手続きに必要な書類と費用
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◆引き渡し手続きに必要な書類と費用

引き渡し手続きは一見複雑ですが、必要なものがきちんとそろっていれば、スムーズに完了
します。以下のものを不備がないよう準備しておきましょう。

＜所有権移転登記に必要な書類＞
・売却する不動産の権利証（登記済み権利証、登記識別情報）
・印鑑証明書（取得日から3カ月以内）
・住民票
・固定資産評価証明書
・司法書士への委任状
・実印
※登記に必要な書類は、事前に司法書士に確認しておくと安心です。

＜引き渡しまでに発生する費用＞
・登記費用（登録免許税、司法書士への報酬）
・固定資産税や都市計画税、管理費（マンションの場合）の精算金
・仲介手数料（媒介契約書の支払い条件に基づき）

＜その他＞
・実測図や境界確認書（必要な場合のみ。土地家屋調査士に依頼して作成）
・買主に渡す残代金や精算金の領収書
・建築関係書類、物件の鍵など、買主に引き渡すもの一式

買主による残代金の支払いと、売主による所有権移転および物件引き渡しは、同時に履行する
のが原則です。
必要な書類や費用は、間違いや不備がないよう用意しておき、予定通りに引き渡しができるよう
にしておきたいものです。

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売主が知っておきたい物件の引き渡しまでの流れ ～Part3～
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◆引き渡しまでの手順をおさらいしておきましょう

契約成立後は、残代金の決済、所有権移転登記が完了すれば、事実上の引き渡しが終わります。
しかし、買主が住宅ローンの融資を受ける場合、残代金の授受と住宅ローンの完済、抵当権の
抹消など、いくつかの手続きが発生します。
決済から引き渡しまでの手続きの順序を、あらためて整理してみましょう。

＜決済から引き渡しまでの手続き＞
（1）買主が金融機関で住宅ローンの融資を受ける
（2）買主が売主に物件購入代金の残額を支払う
（3）売主が住宅ローンを組んでいる金融機関でローンを完済する
（4）売主の金融機関で抵当権抹消の書類を交付してもらう
（5）固定資産税や都市計画税、管理費等、各種負担金の精算を行う
（6）売主が買主に必要な書類や物件の鍵を引き渡す
（7）司法書士には登記費用、不動産会社に仲介手数料を支払う
（8）抵当権抹消や移転登記の書類を確認し、司法書士に委任する 
（9）登記所で所有権移転登記と抵当権抹消・設定の手続きを行う（司法書士）

決済に関する手続きは、決済場所である金融機関で行われます。
一連の流れを見るとわかるように、買主の住宅ローンが実行されないと、以降の手続きも進め
られません。買主への融資が実行されしだい、売主はいつでも引き渡しができるよう準備を
進めておく必要があります。
融資実行日が決まったら、指定した日時に売主と買主、不動産会社の担当者、司法書士が集合し
決済手続きが進められます。
集合場所は、買主が住宅ローンを利用する銀行であることが一般的です。

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売主が知っておきたい物件の引き渡しまでの流れ ～Part2～
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まずは前回のおさらいです。

◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

（1）所有権移転登記の準備
（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認
（3）引き渡しの準備


前回は、(1)～(2)までの記載内容や注意点をご紹介しました。
今回は、（3）とその他のやっておくべきことをお伝えします。

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞
※（1）～（2）については、前回のメールをご確認ください。


◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

不動産売買契約がめでたく成立したら、売主は物件を引き渡すまでに準備して
おかなくてはならないことがいくつかあります。専門家の対応が必要な場合も
ありますので、早めに着手することをお勧めします。

引き渡し前にやっておかなくてはならないのは、大きく分けて3つ。
（1）所有権移転登記の準備
（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認
（3）引き渡しの準備

以下で、それぞれ詳しく説明していきましょう。

（3）引き渡しの準備
引き渡し前に、売主は物件から引っ越し、不要なものがあれば撤去をしなくては
なりません。引っ越し後、買主に立ち会ってもらい、物件の引き渡し状態を確認
してもらいます。

引っ越しは準備も含めるとそれなりに時間がかかりますので、早めに引っ越し依頼
業者に依頼しておきましょう。賃貸物件を売却する場合、オーナーチェンジであれば
賃借人はそのままで問題ありませんが、退去が条件であれば、早めに通達しておかない
と引き渡しに間に合わなくなってしまいます。

また、土地を更地で引き渡す契約であれば、建物の解体も必要になります。解体も時間
と費用がかかりますので、引き渡しに間に合うよう計画的に進めなくてはなりません。
不動産会社に依頼して、解体業者を手配してもらうことが多いようです。


◆その他にやっておくべきことは？

ここまでにご紹介したこと以外に対応が必要なこととしては、売買代金の他にかかる各種
負担金の精算が挙げられます。公租公課（固定資産税や都市計画税）、管理費（マンション
の場合）などの精算が必要です。
所有権の移転に伴って支払者も変わりますので、引き渡し日までは売主、引き渡し後には
買主の負担となるよう、日割りで計算して清算を行います。
買主から精算金を受け取ったときは、領収書を発行するのを忘れないようにしましょう。
なお、領収証は仲介する不動産会社が準備してくれることが一般的です。

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売主が知っておきたい物件の引き渡しまでの流れ ～Part1～
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◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

不動産売買契約がめでたく成立したら、売主は物件を引き渡すまでに
準備しておかなくてはならないことがいくつかあります。
専門家の対応が必要な場合もありますので、早めに着手することをお勧めします。

引き渡し前にやっておかなくてはならないのは、大きく分けて3つ。
（1）所有権移転登記の準備
（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認
（3）引き渡しの準備

本日は（1）と（2）についてそれぞれ詳しく説明していきましょう。


◆引き渡し前にやっておくべき手続き

（1）所有権移転登記の準備
所有権移転登記の手続きは、住宅ローンの抵当権抹消の手続きと同時に行われるのが通常です。
抵当権を抹消するには、住宅ローンの残額を完済する必要があります。

不動産売却時の住宅ローンの完済には、買主が支払う物件購入代金を充てるのが一般的。
そのためにはまず、買主が売主に残代金を支払います。
買主が住宅ローンを利用して物件を購入するのであれば、金融機関が新たに抵当権を設定
して融資を実行した時点で、残代金の支払いが行われます。

売主は残代金を受け取ったら、所有権移転登記に必要な書類一式や、売主の住宅ローンの
ために設定されている抵当権の抹消書類一式を買主に渡し、買主はそれをもとに所有権移転
登記手続きを行います。

ここまでご説明した「決済」や「登記」に必要な手続きは、売主・買主の立ち会いの下、委任
された司法書士が行うケースがほとんどです。

（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認
引き渡す物件が契約条件どおりかどうかを、事前に確認・調整しておく必要があります。

物件の形状や間取り、広さが契約書と相違ないか。付帯設備の状態は契約書どおりか。
不具合や欠陥はないかなどを、現地で確認します。売主と買主、不動産会社が立ち会うことが
多くなっています。

また、境界の確認も重要です。こちらは売主と不動産会社、そして隣地の所有者の立ち会いの下
で行われます。
境界をめぐって隣地の所有者とトラブルが起きることがあるため、土地家屋調査士に依頼して
測量を実施してもらう場合もあります。

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不動産売買に欠かせない「手付金」とは？ ～Part3～
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◆「手付解除」のやり方

実際に手付解除をする方法を簡単に説明します。

＜売主が手付解除を行う場合＞
まず買主に契約解除の意思を伝えます。
その後、手付金の倍額を銀行振込などの方法で買主に支払います。

＜買主が手付解除を行う場合＞
まず売主に契約解除の意思を伝えます。
手付金を放棄することが解約の条件ですので、手付金として支払ったお金は戻ってきません。

契約書を交わした正式な取引ですので、解除の意思表示は、内容証明郵便などの書面で行った
ほうが安心です。
解除の意思を示した書面や、手付倍返しのお金（売主の場合）は、契約書に記した手付解除期日
までに届いている必要がありますので、注意しましょう。

また、一般的に手付解除により売買契約が解除された場合も、不動産会社への仲介手数料支払い
義務は残るケースがあることも覚えておきましょう。

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不動産売買に欠かせない「手付金」とは？ ～Part2～
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◆「手付解除」とは？

手付金のひとつである「解約手付」。解約手付で売買契約の解除権を行使することを
「手付解除」と言います。
前回もご説明したように、買主が解除する場合は手付を放棄し（手付流し）、売主が解除する
場合は受け取った手付金の倍額を返却（手付倍返し）すれば、無条件で契約を解約することが
できます。
理由を明確にする必要がなく、相手の同意を得なくても、一方的に解約できるということです。
解約手付を設定しておけば、高額な資産取引において、「やっぱり契約をやめたい」と考えた
とき、多大な不利益を被るリスクを軽減できます。


◆「手付解除」はいつでもできるわけではない

手付解除は無条件で契約を解除できますが、解除できる期限は決められています。
民法では、手付解除期限を「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」と定めています。
つまり、売主が契約解除できるのは、買主が契約の履行に着手するまで。買主が契約解除できる
のは、売主が契約の履行に着手するまで、ということです。

では、「契約の履行に着手」とはどのような状態を指すのでしょうか。
簡単に言うと、「売買を成立させるために必要な行為をしたとき」という意味です。ただし、
該当する行為を民法上で明示していないため、「履行に着手しているかどうか」で解約時に
トラブルに発展してしまうことも多いのです。

「履行に着手」と判断される例を示しておきましょう。

＜売主＞
・所有権移転の登記手続きをしたとき
・売却を前提とした分筆登記申請をしたとき
・抵当権を消滅させるために借入金の返済をしたとき
＜買主＞
・中間金や残代金の支払いをしたとき
・売買代金と引き換えで物件の引き渡し請求をしたとき

ただし、所有権移転の登記手続きや残代金の支払いは、物件の引き渡しと同じタイミングで
行われることが多くなっています。引き渡しギリギリまで手付解除が可能では、最後まで不安定
な状態で取引を進めることになります。

無用なトラブルを避けるために、手付解除期日を設けておくのが一般的です。売主・買主の合意
のもとで具体的な日付を決め、売買契約書にも明記されます。

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不動産売買に欠かせない「手付金」とは？ ～Part1～
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◆「手付金」はただのお金じゃない？

不動産の売買契約を締結する際、多くの場合、売主は買主から「手付金」を受け取ります。
「売買代金の一部を先払い」したお金のように考えている方もいらっしゃいますが、厳密に
言えば違います。

民法には手付に関する特有の規定が定められています。以下の3種類があり、それぞれ違った
目的や機能を持っていることを覚えておきましょう。

（1）証約手付
契約成立の証拠として授受される手付。

（2）違約手付
売主・買主のどちらかに債務不履行があった場合、相手方が被った損害に充てる手付。

（3）解約手付
売買契約を解除することになったときに充てる手付。
買主が解除する場合は手付を放棄し（手付流し）、売主が解除する場合は受け取った手付金の
倍額を返却（手付倍返し）する。

手付金は代金とは異なるもので、担保のような機能も持っていることがわかりますね。
本来ならば、買主から売買代金が全額支払われたとき、売主は手付金を返却しなくてはなりま
せん。
しかし、わざわざ手付金を返却して、別に売買代金を支払うのは手間がかかりますので、
「手付金を売買代金の一部として充当する」といった文言を売買契約書に盛り込み、手付金を
差し引いた残金を支払う形が一般的です。

手付金を代金の一部としてただ受け取るのではなく、どんな目的をもって交付されるお金なのか
を知っておくことが大事です。


◆手付金の相場はいくら？

手付金は、法令で支払うことが義務付けられているわけではありません。ただ、高額な資産取引
である不動産売買では、契約履行前に予期せぬ出来事が起きたときのための保障の意味もかねて、
手付金を交付するのが慣例です。
では、手付金はいくらなのでしょうか。

不動産会社が売主の場合は、手付金は20％以内と法律で定められています。個人が売主の場合、
法律で定められているわけではありませんが、手付金は売買代金の10％前後が相場になってい
ます。

不動産の売買契約を締結したあとも、他に良い物件との出会いがあれば、買主は解約に心が傾く
ものです。
しかし、せっかく決まった契約を反故にすることになれば、売主としては痛手。手付金が少なす
ぎると気軽に解約されてしまう可能性がありますし、多すぎると売主都合で解約したい時に金銭
的な損害が大きくなってしまいます。
売主として考えられるさまざまな状況を想定して、10％前後の間で妥当な手付金を設定すること
が肝心です。

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