松戸の不動売却コラム,センチュリー21山一ハウス

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「不動産売買契約書」の記載内容と注意点 ～Part3～
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まずは前回のおさらいです。

◆不動産売買契約書の一般的な項目

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目
（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目
（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目
（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目
（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目
（6）危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

前回は、(2)～(4)までの記載内容や注意点をご紹介しました。
今回は、（5）～（6）までの項目をご紹介します。

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞
※（1）～（4）については、前回、前々回のメールをご確認ください。

（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目
物件の設備について、そのまま引き渡すのか撤去するのか、故障していないかなどを買主との
間で十分に調整し、契約書に記載します。
照明やエアコンなどの室内設備、敷地内の庭木や庭石、門や塀など、付帯設備の引き継ぎを
めぐるトラブルは少なくありません。給湯器や風呂釜など、経年劣化によって重大な危害が
発生するおそれがある「特定保守製品」については特に慎重に現状を伝え、買主との合意を
図らなくてはなりません。別途「設備表」を作成して、ひとつひとつ確認しながら契約内容
を決定することが多いようです。

（6）危険負担、契約違反による解除、瑕疵担保責任等に関する項目
●危険負担について
契約締結後、引き渡しが行われる前に、自然災害や火災などで物件が被害を受けた場合、どちら
が損害を負担するかを契約書に明記します。
民法上では買主負担が原則ですが、不動産売買では売主が物件を修復したうえで引き渡すのが
慣行になっています。損壊が激しく修復困難な場合は、買主は無条件で契約を解除できるとされ
ています。

●契約違反による解除について
売主、買主のどちらかに契約違反（債務不履行）があった場合、相手方が契約を解除できること
を明記します。
契約違反で契約解除になった場合、違反した側が違約金を支払うのが一般的です。違約金の金額
は契約時にあらかじめ定めますが、売買代金の10～20％で設定されることが多くなっています。

●反社会的勢力排除条項について
平成23年6月以降、売買契約書に反社会的勢力排除に関する条項が盛り込まれるようになりまし
た。売買契約である売主と買主が、暴力団等の反社会的勢力ではないこと、物件を反社会的勢力
の事務所や活動拠点にしないことなどを、契約書上で確約します。

●ローン特約について
買主が住宅ローンを利用して物件を購入する場合、契約書には融資先の金融機関名や融資予定額
が明記されます。あわせて、住宅ローンの借り入れができず、売買代金が支払えなくなる事態を
想定して「ローン特約」をつけるのが通常です。

ローン特約とは、ローンが不成立のときは売買契約を無条件で白紙に戻し、手付金などは無利息
で買主に返却することなどを確約するもの。ただし、買主がローン審査の手続きを怠ったとき
など、買主に落ち度があって不成立だった場合は適用されません。
ローン特約については、契約書に「融資承認取得期日」や「融資未承認の場合の契約解除期限」
を明記し、期限を明確にします。

●契約不適合責任について
物件に契約の内容に適合しないもの（契約不適合）が見つかった場合に備えた条項です。
以前は瑕疵担保責任と呼んでいた売主の責任ですが、2020年4月の民法改正により、契約不適合
責任に改められました。買主は改正前の契約解除や損害賠償に加え、追完請求や代金減額請求も
可能となりました。


◆不動産売買契約書の重要な事項は見落としなくチェック

3回にわたって重要な事項の解説をしましたが、実は不動産売買契約書には決まった書式がある
わけではございません。記載内容の決め方は自由ですので、もしかすると契約書に記しておく
べき事項が抜けていたり、不十分だったりする可能性もあるのです。
一方的に不利益を被ることがないよう、こちらのメールで紹介した重要な事項がどのような内容
か理解し、実際に売買契約書を取り交わすときもチェックしておきましょう。

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「不動産売買契約書」の記載内容と注意点 ～Part2～
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まずは前回のおさらいです。

◆不動産売買契約書の一般的な項目

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目
（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目
（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目
（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目
（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目
（6）危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

前回は、(1)～(2)までの記載内容や注意点をご紹介しました。
今回は、（3）～（4）までの項目をご紹介します。

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞
※（1）～（2）については、前回のメールをご確認ください。

（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目
●売買代金の支払時期と支払方法について
契約締結時に買主から手付金を受け取り、引き渡し時に残代金の支払いを受ける形が多くなっ
ています。土地面積の実測売買で引き渡し時に精算する場合は、その支払い方法についても
記載します。

●手付金と手付解除について
契約締結時に支払われる手付金は、最終的に売買代金の一部になります。契約当事者のどちら
かが契約の履行をしなかった場合の、手付金の扱いや手付解除の詳細についても明示されます。

●公租公課等の精算について
固定資産税や都市計画税など土地建物に課される税金や、光熱費、管理費などの各種負担金は、
売主と買主の間で清算するのが一般的です。
契約書には、負担の区分や精算方法などが明記されます。通常は、物件の引き渡しの前日までは
売主、引き渡し日以降は買主とし、精算は引き渡し日を基準に日割りで行うことが多いようです。
納付分担の起算日は「1月1日」か「4月1日」のどちらに決め、契約書にも記載します。

（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目
●所有権の移転の時期について
買主から売買代金が支払われると同時に、所有権が売主から買主に移転するのが通常です。
契約書にもその旨が明記されます。

●登記申請手続きについて
売主は、買主から売買代金を受領すると同時に、物件の所有権を買主の名義に移行する登記
申請手続きを行うのが通常です。契約書にもその旨が明記されます。

●引き渡し時期と抵当権の抹消について
物件の引き渡しも、売買代金の支払い、受領と同時に行われるのが通常です。
完全な所有権で引き渡す契約をした場合、抵当権や賃借権など設定されていないことを確認する
必要があります。所有権の行使を妨げる権利は、売主の責任で引き渡しまでに抹消しなければな
らず、契約書でもその旨が明記されます。

投資用物件の売買では、賃借人やテナントが入居した状態で、賃貸借契約がそのまま買主に引き
継がれる場合があります。引き継ぐ権利、引き継がない権利がそれぞれ明確に記載されているか
よく確認しましょう。

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「不動産売買契約書」の記載内容と注意点 ～Part1～
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◆「不動産売買契約書」に書かれていることは？

不動産の売買は、高額な資産を対象とした取引です。
契約内容や権利関係が複雑なため、不明確な状態で契約を締結すると、当事者同士でトラブルが
発生する可能性があります。

そのため、主要な契約内容を書面に記載して、契約当事者が互いに十分理解したうえで、契約を
締結することになっています。宅地建物取引業法においては、宅建業者が契約内容を記載した
契約書に記名押印して交付することになっています。


◆不動産売買契約書の一般的な項目

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目
（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目
（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目
（4）所有権の移転、引き渡し、登記に関する項目
（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目
（6）危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞
今回のブログでは、（1）～（2）までを詳しく見ていきましょう。

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目
●契約の当事者について
売主と買主の住所・氏名を記載します。

●売買される物件について
売買対象となる物件と範囲を明確にします。一般的には登記簿に基づいて表示されます。

（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目
●対象面積について
土地の面積は、登記簿に表示された面積と、実際の面積が異なる場合があります。
登記簿の面積で決定する場合は、実測面積と相違があっても異議を申し立てないことを明示。
実測面積で代金を決定する場合は、契約までに実測を行って決める方法と、契約後に実測して
登記簿上の面積の差額を精算する方法、契約で決めたどちらかが明示されます。

●境界について
売主は、物件の現地で買主の立ち会いのもと、隣地との境界がどこかを示さなくてはなりません。境界が不明な場合は、契約前や契約後、引き渡しまでに土地家屋調査士や測量士などを交えて、境界を確定します。あいまいなまま契約書を取り交わすと、トラブルのもとになります。

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「重要事項説明書」には何が書かれている？ ～Part3～
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◆「重要事項説明書」に書かれていることは？

重要事項説明は、大きく分けて【取引物件に関する重要説明】と【取引条件に関する重要説明】
で構成されています。

今回は【取引条件に関する重要説明】の内容をご説明します。
前回のメールと合わせてご覧ください。

【取引条件に関する重要説明】
ここでは、不動産売買の契約条件のうち、特に重要な項目が記載されています。

（1）代金および交換差金以外に授受される金額
物件の売買代金のほかにかかる金銭を明示する項目です。
手付金、固定資産税や管理費などの清算金などがある場合は、その名称と金額、どのような目的
で授受されるかを記載します。

（2）契約の解除に関する事項
どのような場合に売買契約を解除できるのかを明示する項目です。
売買契約の解除になるのは、引き渡し前の天災による建物の滅失、予定していたローンが借り
られない、契約不履行など、いくつかのケースがあります。また、どのような手続きで解除を
行うのか、解除に伴って発生する金銭の取り扱いをどうするのかなども、明確にしておく必要
があります。

（3）損害賠償額の予定または違約金に関する事項
売主、または買主が契約に違反した場合の損害賠償額を明示する項目です。あらかじめ取り
決めた内容や金額を記載します。

（4）手付金等の保全措置の概要（不動産業者が売主の場合）
不動産会社が売主となる売買では、物件の引き渡し前に一定額以上の金銭（手付金等）を受領
した場合、保全措置（第三者に預けること）が義務付けられています。
保全の方式や保全措置を行う機関などが明示されます。

（5）支払金または預かり金の保全措置の概要
不動産会社が売主や買主から金銭（手付金や売買代金など）を預かる場合に、保全措置を講じる
かどうかを明示する項目です。

（6）金銭の貸借のあっせん
買主が不動産会社にローンをあっせんしてもらうかどうかを明示する項目です。
ローンをあっせんしてもらう場合、融資金額や利率、融資期間や返済方法など融資条件を記しま
す。
融資が受けられなかった場合の措置についても、あわせて記載されます。

（7）契約不適合責任の履行に関する措置の概要
「契約不適合責任の履行に関する措置」とは、売主が何らかの理由で契約不適合責任を負うこと
ができなくなった場合に、措置を講じるかどうかを明示した項目です。
措置を講じる場合は、どのような方法で措置が履行されるのかを具体的に記載します。


◆その他の重要説明事項

重要事項説明書では、【取引物件に関する重要説明】と【取引条件に関する重要説明】以外に、
買主に説明しておくべき重要事項を記載する項目がある場合があります。
土地建物や周辺環境に、取引の判断に影響するような事項がある場合、記載と説明を行うもの
です。
例えば、土砂災害警戒区域内にあるなど自然災害に関する事柄や、振動や騒音など住環境に関
する事柄、自殺や殺人など過去に起きた心理的に告知すべき事柄などが該当します。

その他の重要事項に記載すべき事項については、明確な決まりがあるわけではありません。
しかし、事前に説明されなかったことが原因で、売却後にトラブルが起きることもあるため、
注意が必要です。

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「重要事項説明書」には何が書かれている？ ～Part2～
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今回は【物件に関する重要説明】の内容から解説します。

【物件に関する重要説明】
（1）登記に記録された権利の種類や内容
登記簿に記載されている所有者の名前と住所のほか、「所有権に関わる権利（甲区）」と
「所有権以外の権利（乙区）」の有無が記載されています。
売主が借りている住宅ローンの抵当権のように登記簿に記録された権利などはここで説明
されます。

（2）法令に基づく制限
都市計画法、建築基準法などの法令に基づく制限を明示する項目です。
建物の用途や土地の利用に関する制限、建ぺい率・容積率、敷地と道路の関係など、建物の
増改築や建築に影響を及ぼす規制が記載されます。

（3）私道の負担に関する項目
敷地が私道に面している場合の負担の有無を明示する項目です。
負担に関する権利関係、私道を利用するための負担金などが記載されます。

（4）インフラ設備の整備状況
飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況を明示する項目です。
すぐに利用できる状態にあるか、供給形態（例：ガスなら「都市ガス」か「プロパン」かなど）
はどうなっているかなどを記載します。これから整備する場合は、整備予定の日程や負担金の
有無なども説明されます。

（5）宅地造成または建物建築の工事完了時における形状、構造等（未完成物件の場合）
宅地造成や、対象物件が未完成のまま取引する場合に記入する項目です。
完成前の説明と完成後の内容が異なるとトラブルになるため、工事完了時の形状や構造、間取り
内外装の仕上げなどを詳細に説明します。
リフォームやリノベーションを行って引き渡す場合も、この項目に記載しなくてはなりません。

（6）建物状況調査の結果の概要（既存の建物の場合）
現状のまま引き渡す場合、（5）の項目は説明が省略されますが、代わりに建物状況調査の実施
状況や結果の概要などを記載します。


◆区分所有建物（分譲マンション）を売買する場合の重要説明事項

取引する物件が分譲マンションの場合も、重要取引説明書に記載される項目はおおむね同じです。
違っているのは、分譲マンションにおける敷地の権利の種類、共有部の規約、専有部分の用途や
利用に関する規約、管理会社の名称や管理形態など、共同住宅ならではの項目を記載するところ
です。
管理費や修繕積立費などの金額も明示されますが、売主が滞納している場合は買主が負担する
ことになるため、重要項目説明書への記載と説明が必要とされています。

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「重要事項説明書」には何が書かれている？ ～Part1～
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◆「重要事項説明書」とは？

「重要事項説明書」は、不動産売買の契約書を交わす前に、買主に対して行う「重要事項説明」
に伴う書類です。
不動産に関する知識が乏しい一般消費者が、知らずに購入して不利益を被ることがないよう
物件に関する詳細な説明が書かれています。

重要事項説明は、宅地建物取引士という資格を持っている人しかできません。
契約前に必ず行わなければならず、買主は「重要事項説明を受けた」という証拠として
重要事項説明書に記名押印を行います。その後、売買契約書に記名押印をする流れになります。


◆「重要事項説明書」に書かれていることは？

重要事項説明は、買主に対して行われるものですが、売主が書面にどんなことが書かれているか
を知っておくことも大切です。
「重要事項説明書」の中身はおおまかに【取引物件に関する重要説明】と【取引条件に関する
重要説明】で構成されています。

重要事項説明書はかなりボリュームのある書類ですので、次回から内容について詳しく解説
していきたいといます。

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価格の交渉時に気を付けること
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◆付帯設備についての条件

付帯設備とは、エアコンやカーテン、照明などの設備のことです。テレビや冷蔵庫といった
今後も使用する家電に比べて、家に合わせて買ったエアコンやカーテンは持っていかないこと
も多いと思います。

そうした付帯設備を付けたまま売却するのか、それとも片付けてから売却するのかを、必ず
決めておきましょう。

買主が「エアコンが付いていると思ったからあの価格で購入したのに、付いていなかったから
安くしてほしい」と後から言ってきたり、逆に「新しいものを付けようと思ったら処分費用が
掛かって困る」と言ってきたりと、トラブルになりかねません。

付帯設備についてはあらかじめリストを作成しておき、故障してないかどうかの状態はもちろん
わかるものについては購入時期を明記しておきましょう。リストの作成に関しては、不動産会社
の担当者が正式な書式に則って作成してくれますが、売主として知っていることはしっかりと
伝えておきたいところです。

そして、そのリストを元に、設置したまま売却するのか、それとも撤去しておかなければなら
ないのかを確認しましょう。


◆特に重要な付帯設備

給湯、水回り、空調といった付帯設備は日々の暮らしに直接関係してきます。無かったり故障
していたりすると非常に困り、新しく購入したり直したりしようとすると高価になるものです。
特にこれらについては、しっかりと現状を確認してリスト化するようにしましょう。

照明、収納、建具などについては、そこまで急を要するものではありませんが、処分するのにも
お金が掛かります。残すのか、処分するのか、処分するなら売主と買主どちらがするのか、とい
った取り決めも重要です。


◆更地での売却の場合も要注意

現状、建物がある物件を更地にして売却する場合も、建物の解体費用を売主と買主どちらが負担
するのかも取り決めておく必要があります。

「更地で売りに出ていたのだから売主が負担すべき」「現状建物があるのは明白だから買主が
負担するべき」といった話を後からしてはいけません。

処分費用や解体費用を含めた売却価格の相談をしなければならないということに留意しておき
ましょう。


◆引き渡し時期の交渉も忘れずに

売主と買主の双方で引き渡し時期の希望が一致すれば問題ありませんが、なかなかお互いの希望
が合致することはありません。

売主が買い替えのため、次に入居できる時期まで待ってほしい、買主が賃貸の更新があるために
早めに入居したい、などそれぞれに希望があります。

どちらもタイミングがずれれば、それだけコストが掛かってしまいます。そのコストを売却価格
に上乗せするのか、それとも値引くのか。お互いが納得できる条件になるように価格交渉を行い
ましょう。

そのためには、お互いの希望や条件についても細かく出しておき、それを元にして価格交渉を
行うようにしましょう。

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価格交渉と指し値
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◆実際の交渉は直接行わない

指し値のやり取りは、購入希望者と直接やり取りを行うのではなく、不動産会社の担当者を
通じて行います。

先方の提示した価格が安かった場合は、「本当にその価格しか出せない」のか、それとも
「安く買えればラッキー」と思っているのか、そうした購入希望者の様子も聞いておくように
したいですね。


◆大きな指し値が来たとき

大きな指し値、つまり大幅な値引きを提案された場合、お互いに希望がすり合わないこともある
でしょう。

そうしたとき、どうしても売りたいからと大幅な指し値に応えるのではなく、売却価格を見直
してみてはどうでしょうか。

例えば、5000万円の物件に4500万円の指し値が来た場合、売却価格を4800万円に見直してみると
4600万円や4700万円での購入希望者が現れるかもしれません。

大きな指し値に応じるかどうかは、売主の売却期限や売却理由などにも左右されますが、まずは
不動産会社の担当者とよく相談し、売却価格の見直しなども含めてよく考えて行うようにしまし
ょう。

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価格交渉と指し値①
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◆指し値とは

指し値、というのは、価格交渉（値引き交渉）のことです。
普段の買い物で値切ることはあまり頻繁に行わないと思いますが、不動産のように大きな
買い物になると、「もう少し安くならないか」と値引きをお願いする・されることがよく
あります。

指し値はよくあることなので、売主側も指し値、つまり値引きを提案されることを覚悟した
うえでの値付け（売り出し価格の設定）をするようにしましょう。

つまり、この価格では絶対に売りたいという最低限の価格にある程度の金額を上乗せした
ものを売り出し価格として設定しておくのがベター、ということです。


◆指し値は必ずしも応じなくても良い

5000万円の物件に対して、いきなり4000万ではどうか、と大きな指し値が入った場合、すぐに
返答するのは止めておきましょう。

1000万円の指し値はかなり大きな金額です。それ以上の価格での購入希望者が現れるのではない
かと思った場合は、そちらを待ってみるのが良いでしょう。

もちろん、売り出しから1カ月も2カ月も経っているのに購入希望者が全然現れない、といった
場合には、大きな指し値に対しても応じるべきかもしれません。

売主、買主双方の希望をすりあわせていき、お互い納得の金額でのやり取りになるようにしま
しょう。

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媒介契約を結んだ不動産会社に不満！ どうしたらいい？
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「家を売り出したのに内覧が少ない…」
「ちゃんと宣伝してくれているのかな」
このような疑念が生じた場合、売主としては何をすればいいのでしょうか。

まずは不動産会社の販売活動をチェックすることから始めましょう。


◆「売却活動報告書」をチェックする

「売却活動報告書」とは、レインズに登録した物件について、その後の経過を報告
する文書です。
専属専任媒介契約では、1週間に1回以上、専任媒介契約では、2週間に1回以上
不動産会社から、顧客である売主に対して売却活動報告書を提出することが義務付け
られています。

熱心で誠意のある不動産会社なら、義務付けられたペースに関係なく、頻繁に活動報告
をしてくれますが、義務付けられたペース以下だったり、最小限の内容しか報告してく
れなかったりする不動産会社では、販売活動も期待できないと言えるかもしれません。

売却活動報告書の内容では、以下のようなポイントをチェックしてください。

・どんな販売活動を行ったか
・問い合わせ数はどれくらいあったか
・内覧はどれくらいあったか
・内覧者や購入権当社からの反響や手応え
・周辺で販売中の競合物件の状況はどうか

問い合わせや内覧が少ないなら、その理由や、それに対する対策をどう考えているのかなど
きちんと説明してもらう必要があります。場合によっては販売活動のやり方を見直したほうが
良いケースもありますので、買い手がつかない理由を不動産会社がしっかり分析できているか
を見極めましょう。


◆「この不動産会社では…」と感じたときの対応

不動産会社から納得のいく説明を受けられなかった場合や、不動産会社の販売活動に不満を
感じている場合、対策を考えて今後の進め方を再検討しなくてはなりません。

売主からの言葉を真摯に受け止め、販売活動がより良いものになるなら、それに越したことは
ありません。
しかし、改善が見られない場合は、媒介契約を解消する、あるいは契約期間の終了後に別の
不動産会社を探すこと考えたほうが良いでしょう。

ただし、契約期間の途中で解約すると、これまでの販売経費を負担しなくてはならないことも。
媒介契約を中途解約した場合、売却が成立しなくても、チラシの作成費用などの実費を請求する
不動産会社が稀にあるようです。不動産会社が販売活動を怠っていたなど、媒介契約に違反して
いる場合は、契約期間中の解約も可能です。言われるがまま不利な解約をすることにならないよ
う、解約前には契約書を熟読しておきましょう。

不動産会社選びは、不動産売買においての大切なカギ。売主からすれば、重要なパートナーです。こちらの信頼を裏切るような不動産会社と契約することは、できる限り避けたいですね。

もちろん、売主としての責任も自覚しておくことが必要。すべて不動産会社任せであとは知らん
ぷり。そのうえ文句ばかり言う売主では、信頼関係を築くことができませんよね。
販売活動が適切かつ効果的に行われるよう、売却期間中は不動産会社と連絡を密にとり、活動
内容に目を配っておくことが、不動産会社選びで失敗しないための大事なポイントです。

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